📢 Tu es franchisé ou franchiseur dans l’immobilier ? Si tu publies des annonces sans respecter les obligations légales, tu joues avec le feu. Entre le DPE, les honoraires et les mentions de copropriété, la réglementation s’est durcie. Et les sanctions pleuvent.
Je ne vais pas te faire un dessin : le secteur de la franchise immobilière est en pleine mutation. Entre l’évolution des diagnostics de performance énergétique (DPE), la transparence imposée sur les honoraires et les nouvelles obligations liées à la copropriété, les règles d’affichage publicitaire des annonces n’ont jamais été aussi contraignantes. Pourtant, je vois encore trop de réseaux de franchise et d’agences franchisées publier des annonces non conformes, parfois en toute bonne foi, mais souvent par méconnaissance. Et ça, ça peut coûter très cher. Dans cet article, je te propose un tour d’horizon complet de ce que dit la loi, les pièges à éviter, et comment transformer cette contrainte réglementaire en véritable atout pour ton réseau de franchise.
1. Le DPE dans les annonces : une obligation qui ne pardonne pas
Commençons par le plus connu, mais aussi le plus mal appliqué : le diagnostic de performance énergétique. Tu l’as sans doute déjà vu sur les annonces, cette petite étiquette colorée de A à G. Mais ce que beaucoup ignorent, c’est que son affichage est strictement obligatoire depuis le 1er janvier 2022 sur tous les supports : vitrines d’agence, sites internet, presse, réseaux sociaux… Peu importe le canal.
Ce que la loi exige concrètement
L’annonce doit faire apparaître de façon lisible et en couleur les classements énergétique et climatique du bien, sur les échelles de référence allant de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant). Le DPE doit également indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles d’énergie.
⚠️ L’erreur fatale : « DPE en cours »
Je l’ai vue des centaines de fois, cette mention magique : « DPE en cours ». Sauf que cette formulation est totalement illégale. L’affichage du DPE est obligatoire dès la publication de l’annonce. Pas après. Pas « dès que je l’aurai ». Tout de suite.
Un propriétaire ou une agence a l’obligation de fournir un DPE avant de signer un contrat de location ou un acte authentique de vente. Alors, publier une annonce sans DPE, c’est prendre un risque démesuré.
Ce qui change en 2026 pour le DPE
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a évolué avec un nouveau coefficient de conversion de l’électricité. Bonne nouvelle : aucun logement ne verra son étiquette baisser. Certains biens chauffés à l’électricité vont même voir leur note s’améliorer.
Autre nouveauté majeure : la loi Climat et Résilience rend désormais obligatoire la réalisation d’un DPE pour les copropriétés de moins de 50 lots. Un changement qui concerne directement les annonces de vente en copropriété.
Le montant de l’amende
Tu veux savoir combien ça coûte de ne pas afficher le DPE ? 3 000 euros d’amende si tu ne publies pas le DPE de ton logement en vente. Et ce n’est pas une sanction théorique : les contrôles de la DGCCRF s’intensifient, y compris sur les sites internet des agences et des réseaux de franchise.
2. L’affichage des honoraires : la transparence n’est pas une option
Passons au deuxième pilier de la réglementation : l’affichage des honoraires. Là encore, la loi est claire et ne laisse aucune place à l’interprétation.
L’arrêté du 10 janvier 2017
Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 pris en application de la loi ALUR, tout professionnel de l’immobilier doit afficher son barème de prix en vitrine, sur son site internet et dans chaque annonce. Cette obligation s’applique à tous : agences traditionnelles comme réseaux de mandataires.
Que doit contenir une annonce de vente ?
Depuis le 1er avril 2017, toute annonce de vente doit mentionner :
- Le prix de vente honoraires d’agence inclus, affiché en premier et avec une taille de caractères supérieure
- Le prix de vente hors honoraires
- Le montant des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires (lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur)
- La mention de qui paie : vendeur ou acquéreur
Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
L’affichage en vitrine : une triple obligation
Le barème des honoraires doit être affiché à trois endroits :
- En vitrine de l’agence
- Sur le site internet du professionnel
- Dans chaque annonce diffusée, quel que soit le support
Les sanctions
L’absence d’affichage des honoraires expose le professionnel à une amende de 1 500 € par infraction. Et si tu multiplies les annonces non conformes, l’addition peut vite devenir salée.
💬 Un dialogue avec Marc, franchisé dans le Sud
Moi : Alors Marc, tes annonces sont aux normes sur les honoraires ?
Marc : Je pense, oui… Je mets toujours le prix avec les honoraires inclus.
Moi : Et le prix hors honoraires ? Et le pourcentage ? Et qui paie ?
Marc : Euh… Pas tout ça, non.
Moi : Alors désolé de te le dire, mais tu es en infraction. Et à 1 500 € l’annonce, ça peut faire mal.
Marc a rectifié le tir le lendemain. Et toi, tu es à jour ?
3. Les mentions obligatoires en copropriété
Troisième volet de la réglementation : les annonces concernant des biens situés en copropriété doivent comporter des informations spécifiques.
Les informations à faire figurer
Pour un bien en copropriété, l’annonce doit être complétée par :
- Le montant des charges courantes inhérentes au(x) lot(s) mis en vente
- La mention d’une éventuelle procédure d’alerte ou de redressement du syndicat
Pourquoi c’est crucial pour les réseaux de franchise
Si ton réseau de franchise est spécialisé dans l’immobilier, et que tu publies des annonces pour des biens en copropriété sans ces mentions, tu t’exposes à des sanctions. Et dans un réseau, la responsabilité du franchiseur peut aussi être engagée si les pratiques de ses franchisés ne sont pas conformes.
Le syndic a aussi des obligations
Le syndic de copropriété a l’obligation d’informer les occupants des décisions prises en assemblée générale qui concernent l’ensemble des résidents. Et dans chaque devis, le syndic doit rappeler les contributions obligatoires au fonds de travaux, fixées à 5 % minimum du budget.
4. Ce que ça change pour les réseaux de franchise
Maintenant, je te parle en tant qu’expert de la franchise. Parce que ces règles ne concernent pas seulement les agences indépendantes. Elles impactent directement les réseaux de franchise immobilière.
La responsabilité du franchiseur
En tant que franchiseur, tu as une obligation de contrôle et de formation de tes franchisés. Si un de tes franchisés publie des annonces non conformes, c’est ton réseau qui en pâtit en termes d’image. Et dans certains cas, ta responsabilité peut être engagée.
Un enjeu de compétitivité
Je te le dis franchement : les réseaux de franchise qui jouent la carte de la transparence s’en sortent mieux. Les consommateurs sont de plus en plus exigeants sur l’information. Afficher clairement le DPE, les honoraires et les mentions de copropriété, c’est un gage de confiance.
L’exemple des réseaux qui réussissent
Certains réseaux de franchise immobilière ont fait de cette contrainte réglementaire un argument marketing. Ils mettent en avant leur transparence totale dans leurs communications. Et ça marche. Parce que dans un secteur où la réputation est reine, la confiance est le meilleur des leviers de croissance.
5. Les contrôles de la DGCCRF : ça chauffe !
Ne te fais pas d’illusion : la DGCCRF ne rigole pas. Les contrôles se multiplient, et ils commencent souvent par une inspection des sites internet avant de se déplacer dans les agences.
Ce que les contrôleurs vérifient
- L’affichage des honoraires dans les locaux et sur le site internet
- La conformité des annonces (DPE, prix, honoraires)
- Les mandats de vente
- La tenue des registres obligatoires
Les sanctions possibles
- Amendes de 1 500 € par infraction pour les honoraires
- Amendes de 3 000 € pour l’absence de DPE
- Nullité de la commission pour mandat irrégulier
- Sanctions pénales dans les cas les plus graves
6. Les bonnes pratiques pour les réseaux de franchise
Je te propose maintenant une check-list des bonnes pratiques à mettre en place dans ton réseau.
🔍 1. Forme tes franchisés
Organise des sessions de formation sur les obligations légales en matière d’affichage publicitaire. Un franchisé bien formé, c’est un franchisé qui ne risque pas de se faire sanctionner.
📋 2. Établis des templates d’annonces types
Propose à tes franchisés des modèles d’annonces pré-rédigés, conformes à la loi. Ils n’auront plus qu’à les adapter à chaque bien.
✅ 3. Mets en place un contrôle qualité
Avant la publication, vérifie systématiquement que chaque annonce contient :
- ✅ Le DPE avec les classes énergie et climat
- ✅ Le prix hors honoraires et le prix honoraires inclus
- ✅ Le pourcentage d’honoraires et la mention du payeur
- ✅ Les mentions de copropriété (si applicable)
📊 4. Communique sur la transparence
Fais de la conformité réglementaire un argument commercial. Communique auprès de tes clients sur ta transparence totale. C’est un différenciateur puissant.
7. L’avis de l’expert : entretien avec Sophie Delacroix, consultante en franchise immobilière
Moi : Sophie, tu accompagnes des réseaux de franchise immobilière depuis plus de 15 ans. Quel est ton constat sur l’application de ces règles ?
Sophie Delacroix : Mon constat est sans appel : la majorité des réseaux sont encore à la traîne. Beaucoup de franchiseurs pensent que c’est la responsabilité des franchisés. Et beaucoup de franchisés pensent que « ça passera ». Sauf que ça ne passe plus.
Moi : Quels sont les réseaux qui s’en sortent le mieux ?
Sophie Delacroix : Ceux qui ont intégré la conformité dans leur business model. Ils ont des templates d’annonces, des outils de contrôle automatisés, et ils forment leurs franchisés dès l’intégration. Résultat : zéro sanction, et une image de marque irréprochable.
Moi : Un conseil pour les franchiseurs qui veulent se mettre à jour ?
Sophie Delacroix : Un seul : agissez maintenant. Ne laissez pas traîner. Faites un audit de toutes les annonces publiées par votre réseau. Corrigez ce qui ne va pas. Et mettez en place des process pour que ça ne se reproduise plus.
8. Les réseaux de franchise et la publicité : au-delà de l’immobilier
Je voulais aussi te parler d’un aspect plus large. Parce que les règles d’affichage publicitaire ne concernent pas que l’immobilier.
L’affichage publicitaire en général
Les réseaux de franchise, quel que soit leur secteur, sont soumis à des règles strictes en matière de publicité et d’affichage. Par exemple, pour les vitrines de magasins, le « micro affichage » est limité : pas plus de 1 mètre carré par affiche, pas plus de 10 % de la devanture en surface cumulée, et pas plus de 2 mètres carrés au total.
La diversification des supports
Les réseaux de franchise multiplient aujourd’hui les canaux publicitaires : affichage en commerces, communication en restauration, affichage mobile urbain. Chaque support a ses propres règles. Et chaque support doit être conforme.
L’exemple des campagnes digitales
De plus en plus de réseaux optent pour des campagnes Google Ads qui permettent de connaître le nombre d’affichages et de clics générés par les annonces. Mais attention : les annonces digitales sont aussi soumises aux obligations d’affichage du DPE, des honoraires et des mentions de copropriété.
🏆 « La transparence n’est pas une contrainte, c’est votre meilleur argument de vente. »
Alors voilà, on arrive au bout de ce tour d’horizon. Et je te le dis honnêtement : ces règles d’affichage publicitaire, beaucoup les voient comme une corvée administrative. Moi, je les vois comme une opportunité.
Pourquoi ? Parce que dans un secteur où la confiance est reine, être transparent sur le DPE, les honoraires et les mentions de copropriété, c’est se démarquer. C’est dire à tes clients : « Je n’ai rien à cacher. Je vous donne toutes les cartes pour faire votre choix en toute connaissance de cause. »
Et crois-moi, les clients, ils adorent ça. Ils en ont marre des annonces floues, des prix cachés, des diagnostics qu’on découvre au dernier moment. Ils veulent de la clarté. Et toi, en tant que professionnel de la franchise, tu as tout intérêt à la leur donner.
Alors oui, ça demande un peu d’organisation. Oui, il faut former tes équipes. Oui, il faut revoir tes templates d’annonces. Mais le jeu en vaut la chandelle. Parce qu’un réseau de franchise qui respire la transparence, c’est un réseau qui attire les meilleurs franchisés et les meilleurs clients.
Et puis, avoue que c’est plus agréable de dormir sur ses deux oreilles sans craindre un contrôle de la DGCCRF, non ? 😉
Alors, prêt à faire de la conformité réglementaire ton nouveau super-pouvoir ? Moi, en tout cas, je te dis : fonce ! Mais avant, vérifie tes annonces. Toutes. Maintenant.
FAQ – Vos questions sur les règles d’affichage publicitaire
❓ Le DPE est-il obligatoire pour toutes les annonces immobilières ?
Oui, le DPE est obligatoire pour toute annonce de vente ou de location d’un bien immobilier situé en France métropolitaine, quel que soit le support de diffusion.
❓ Puis-je mentionner « DPE en cours » dans mon annonce ?
Non, cette mention est illégale. L’affichage du DPE est obligatoire dès la publication de l’annonce.
❓ Que doit contenir une annonce concernant les honoraires ?
L’annonce doit mentionner le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires, le montant des honoraires en pourcentage, et la mention de qui paie (vendeur ou acquéreur).
❓ Quelles sont les sanctions en cas de non-affichage des honoraires ?
L’amende est de 1 500 € par infraction.
❓ Quelles informations doivent figurer pour un bien en copropriété ?
L’annonce doit indiquer le montant des charges courantes et mentionner toute procédure d’alerte ou de redressement du syndicat.
❓ Les réseaux de franchise sont-ils soumis aux mêmes règles que les agences indépendantes ?
Oui, les règles s’appliquent à tous les professionnels, qu’ils soient en réseau de franchise ou indépendants.
❓ Que vérifie la DGCCRF lors d’un contrôle ?
La DGCCRF vérifie l’affichage des honoraires, la conformité des mandats, les annonces (en ligne et en vitrine) et la tenue des registres obligatoires.