Le paysage commercial français vit une mutation sans précédent. D’un côté, les centres-villes, historiquement poumons économiques des communes, voient leur taux de vacance commerciale atteindre des sommets avec 14% de locaux vides en 2024, contre seulement 6% en 2010. De l’autre, les zones commerciales de périphérie continuent d’attirer les foules, portées par des enseignes franchisées qui y voient des opportunités de développement. Pour les réseaux de franchise, ce n’est plus un simple choix d’implantation mais une question stratégique vitale. Entre l’attrait des loyers plus accessibles en périphérie et la nécessité de réinventer l’expérience en centre-ville, les franchiseurs doivent repenser leur modèle pour rester compétitifs.
La mutation des centres-villes : un défi pour les franchisés
Un déclin structurel mais une opportunité de renouveau
Quand je discute avec des franchisés, ils me confient souvent leur désarroi face à la désaffection des centres-villes. Les chiffres sont parlants : la vacance commerciale est passée de 6,8% à 11% en moyenne entre 2014 et 2024, avec des pointes à 14% dans certaines communes de 25 000 à 50 000 habitants. Pourtant, comme le souligne Dominique Schelcher, PDG de Coopérative U, « ce n’est pas un déclin des centres-villes, mais une mutation ».
Les consommateurs ont changé leurs habitudes. Aujourd’hui, les centres-villes ne sont plus seulement des lieux d’achat mais deviennent des espaces de vie où l’on recherche convivialité et expériences. La restauration, les cafés et les loisirs prennent une place prépondérante. Les réseaux de franchise qui l’ont compris – à l’image de Crêpe Touch qui vient d’ouvrir son 30ᵉ restaurant – misent sur cette nouvelle donne pour se développer en cœur de ville.
Le rôle des collectivités : vers une revitalisation orchestrée
Face à ce constat, les maires sont en première ligne pour sauver leurs centres-villes. Certains n’hésitent plus à racheter des immeubles, comme à Belfort avec l’acquisition des Nouvelles Galeries pour 6 millions d’euros, ou à recruter des managers de centre-ville pour coordonner l’animation et l’urbanisme commercial.
Le gouvernement a également pris des mesures avec le rapport Macarez-Schelcher-Saintoyant remis en novembre 2025, qui propose 30 recommandations pour revitaliser le commerce de proximité. Parmi les mesures phares : le financement de postes de managers de commerce par les CCI et la création de foncières de redynamisation pour maîtriser l’immobilier commercial.
Les zones commerciales de périphérie : un eldorado pour les franchises ?
Des atouts indéniables mais une évolution nécessaire
Les centres commerciaux de périphérie restent des lieux prisés par les consommateurs. Carmila, troisième foncière de centres commerciaux en Europe, affiche un taux d’occupation record de 96,7% fin 2024, avec 40% de ses 6 400 locataires étant des indépendants ou franchisés. La recette ? Une offre diversifiée mêlant retail, restauration et divertissement.
Comme le souligne le rapport de la CCI du Gers, « les consommateurs se dirigent surtout vers le ‘low cost’ ou le ‘premium’, délaissant le segment moyen de gamme ». Cette polarisation du marché profite aux zones commerciales qui peuvent accueillir à la fois des enseignes discount et des concepts premium.
La stratégie des foncières : un partenariat gagnant-gagnant
Les foncières ont compris l’importance de la franchise dans leur développement. Carmila a créé une entité dédiée, « Franchise et Développement », qui propose aux franchiseurs des solutions flexibles allant du bail classique aux formats éphémères. « Nous nous adaptons aux besoins de chaque enseigne grâce à une large palette de solutions », explique Éric Robert, directeur commercial de Carmila.
Le partenariat entre foncières et réseaux de franchise s’intensifie. « Il est de notre rôle d’accompagner les franchisés. Parce que pour le bailleur, l’enjeu est de trouver l’enseigne qui paiera le loyer qu’il attend », souligne Philippe Kratz, directeur général adjoint de Comptoir de Mathilde.
Le choix stratégique pour les réseaux de franchise
Centre-ville vs périphérie : un choix qui dépend du concept
Pour un franchiseur, le choix d’implantation n’est pas anodin. Christophe Noël, délégué général du CNCC, le rappelle : « Soit vous allez en galerie marchande d’hypermarché, soit vous vous implantez dans un centre commercial de destination, ou bien vous décidez de vous tourner vers le retail park ». Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.
Les centres-villes offrent une visibilité et un ancrage territorial forts, mais avec des loyers élevés et une fréquentation en baisse. Les zones commerciales de périphérie proposent des loyers plus accessibles et un flux client important, mais parfois une concurrence accrue et une image moins « authentique ».
L’hybridation : la nouvelle tendance des réseaux performants
Les réseaux de franchise les plus performants en 2026 sont ceux qui adoptent une stratégie hybride. Comme le montre l’article sur les nouvelles habitudes alimentaires, « les enseignes qui performent sont celles qui ont su développer des outils contractuels et logistiques souples, permettant de concilier la force du national et la pertinence du local ».
Cette flexibilité s’applique également au choix des emplacements. De plus en plus de franchiseurs développent des formats adaptés aux centres-villes (boutiques de proximité, concepts expérientiels) tout en conservant une présence en périphérie (grandes surfaces, retail parks). Une stratégie qui permet de toucher différentes clientèles et de sécuriser le développement du réseau.
Alors, centre-ville ou périphérie ? La question n’est plus de choisir mais de combiner. Les réseaux de franchise qui réussiront demain seront ceux qui sauront tirer parti des atouts de chaque environnement tout en répondant aux nouvelles attentes des consommateurs.
En centre-ville, l’avenir passe par la transformation des espaces en lieux de vie et d’expériences. Les boutiques de créateurs, les artisans locaux, les restaurants et les services de proximité ont leur place à côté des enseignes nationales. Comme le souligne Frédérique Macarez, maire de Saint-Quentin : « Ce ne sera pas un centre-ville monofonctionnel, mais multifonctionnel ».
En périphérie, les centres commerciaux doivent évoluer vers des « tiers-lieux » mêlant shopping, loisirs et services. L’enjeu est de créer de l’expérience pour fidéliser les clients face à la concurrence du e-commerce.
Pour les franchiseurs, le défi est d’accompagner leurs franchisés dans cette mutation. Cela passe par une formation renforcée, un sourcing adapté, et surtout une vision stratégique claire. Comme le rappelle Philippe Kratz, « un franchiseur sera d’autant plus apprécié s’il est, à la fois visionnaire et à l’écoute des enjeux ».
« Dans la jungle du commerce, le meilleur prédateur n’est pas le plus fort, mais le plus adaptable. »
Et si la clé du succès résidait dans cette capacité d’adaptation ? Les réseaux de franchise qui sauront innover, se diversifier et répondre aux nouvelles attentes des consommateurs seront les grands gagnants de cette mutation. Les autres… eh bien, ils risquent de se retrouver avec des locaux vides et des franchisés en colère. Mais ce n’est pas demain la veille qu’on verra un centre-ville sans boulangerie ou une zone commerciale sans fast-food. Le commerce a toujours su se réinventer, et la franchise, avec sa structure agile et collaborative, est le modèle idéal pour relever ce défi.
FAQ
Q1 : Qu’est-ce que la vacance commerciale et pourquoi est-elle préoccupante ?
La vacance commerciale désigne le nombre de locaux commerciaux inoccupés dans un périmètre donné. En France, elle est passée de 6,8% en 2014 à 11% en 2024, atteignant même 14% dans certaines villes moyennes. Cette situation est préoccupante car elle affecte l’attractivité des centres-villes, diminue les flux de clientèle et dégrade l’image des quartiers concernés.
Q2 : Quels sont les avantages des zones commerciales de périphérie pour les franchisés ?
Les zones commerciales de périphérie offrent généralement des loyers plus accessibles, une surface de vente plus importante, un stationnement facilité et un flux client généré par les grandes enseignes locomotives. Elles permettent également de toucher une clientèle en quête de praticité et de grands choix.
Q3 : Comment les centres-villes peuvent-ils se réinventer face à la concurrence ?
Les centres-villes misent sur l’expérience client, la convivialité, les services de proximité et l’ancrage territorial. Ils développent des espaces mixtes mêlant commerce, culture et loisirs. Les collectivités agissent via des foncières de redynamisation et le recrutement de managers de centre-ville pour coordonner l’animation commerciale.
Q4 : Quels sont les secteurs de franchise les plus dynamiques en centre-ville ?
La restauration (notamment rapide et « fast-good »), les services à la personne, la beauté-santé, la téléphonie et les commerces alimentaires spécialisés sont particulièrement dynamiques en centre-ville. Ces secteurs répondent aux nouvelles attentes des consommateurs en matière d’expérience et de proximité.
Q5 : Quelles sont les clés de succès pour un franchisé qui souhaite s’implanter en centre-ville ?
Pour réussir en centre-ville, un franchisé doit proposer une expérience différenciée, soigner l’accueil et le conseil, s’adapter aux spécificités locales, développer une présence numérique (click & collect, livraison) et participer à l’animation de la vie du quartier. L’accompagnement du franchiseur est également crucial pour négocier les baux et choisir le bon emplacement.